Metrekare fiyatı ne anlatır, ne anlatmaz?
Bölge karşılaştırmasında en çok kullanılan gösterge olan m² fiyatının doğru okunması ve yanıltıcı olduğu durumlar.
Metrekare fiyatı, satış bedelinin alana bölünmesiyle bulunur ve farklı büyüklükteki taşınmazları kabaca karşılaştırmayı sağlar. Tek başına bir yatırım kararı vermek için yeterli değildir; neyi ölçtüğünü bilmek gerekir.
Brüt mü, net mi?
İlanlarda çoğunlukla brüt alan yazılır. Brüt alan ortak alan paylarını ve duvar kalınlıklarını içerir; fiilen kullanılan alan nettir. İki ilan arasında brüt–net farkı %15-25'e kadar çıkabilir. Karşılaştırma yaparken iki ilanın da aynı ölçüyü kullandığından emin olun.
m² fiyatını değiştiren ama ilanda görünmeyen etkenler
- Bina yaşı ve yapı kalitesi — 2000 öncesi yapılarda deprem yönetmeliği farklıdır, güçlendirme maliyeti fiyata yansımalıdır.
- Kat ve cephe — aynı binada zemin kat ile ara kat arasında ciddi fark oluşur.
- Aidat — yüksek aidatlı sitelerde toplam sahip olma maliyeti, düşük m² fiyatını götürebilir.
- İmar durumu ve kentsel dönüşüm beklentisi — dönüşüm ihtimali fiyatı bugünden yukarı çeker.
- Tapu cinsi — kat mülkiyeti, kat irtifakı ve hisseli tapu aynı şey değildir; hisseli tapuda kredi kullanmak zorlaşır.
Kira çarpanı: tamamlayıcı bir gösterge
Satış bedelinin aylık kira gelirine bölünmesiyle bulunan kira çarpanı, yatırımın kendini kaç ayda amorti ettiğini gösterir. Aynı m² fiyatına sahip iki taşınmazdan kira çarpanı düşük olan, kira getirisi açısından daha verimlidir. Çarpanı yorumlarken aidat, vergi, boş kalma süresi ve tadilat giderlerini de hesaba katın.