Kira artışı, depozito ve tahliye: tarafların hakları

5 dk okuma·Son güncelleme: Ekim 2026

Yasal kira artış tavanının nasıl hesaplandığı, depozitonun sınırı ve ev sahibinin hangi hallerde tahliye isteyebileceği.

Kira artışının yasal sınırı

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflar sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırsa bile bu sınırın üzerindeki kısım geçersizdir.

Ekim 2026 döneminde uygulanacak tavan %31,49. Kaynak: TÜİK'in Eylül 2026 ayı TÜFE verisine göre hesaplanan 12 aylık ortalama değişim oranı. Bu oran her ay değişir — sözleşme yenileme ayınıza ait güncel oranı TÜİK verisinden teyit edin.

Konut kiralarında bir dönem uygulanan %25'lik geçici tavan 1 Temmuz 2024'te sona erdi. Bugün geçerli tek sınır TÜFE on iki aylık ortalamasıdır ve bu sınır konutlarda da çatılı iş yerlerinde de aynı şekilde uygulanır.

Depozito

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında depozito en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir.
Para olarak verilen depozito, kiracının onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir hesaba yatırılmalıdır.
Kira ilişkisi sona erdiğinde ev sahibi, kiracıya karşı bir alacağı olduğunu ileri sürmüyorsa depozitonun iadesine engel olamaz.

Ev sahibi hangi hallerde tahliye isteyebilir?

Kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı varsa (gereksinim nedeniyle tahliye).
Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekiyorsa ve bu sırada kullanım imkânsızsa.
Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik, ihtiyacını edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimle duyurup altı ay sonra dava açabilir.
Kiracı bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olmuşsa (örneğin kirayı düzenli geciktirmişse).
Kiracının aynı ilçede oturmaya elverişli konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa.

Ev sahibi kendi ihtiyacı gerekçesiyle tahliye sağladıysa, haklı sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde tazminat yükümlülüğü doğar.

Sözleşmede dikkat edilecekler

Kira bedeli, ödeme günü ve ödeme şekli açıkça yazılmalı; banka üzerinden ödeme ispat kolaylığı sağlar.
Demirbaşlar (kombi, klima, beyaz eşya) ve mevcut arızalar tutanakla kayıt altına alınmalı.
Aidat, ısınma ve demirbaş onarımlarının kime ait olduğu belirtilmeli. Kural olarak olağan kullanım kaynaklı küçük bakım kiracıya, yapısal onarımlar malike aittir.
Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin devri kira başlangıcında yapılmalı.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oranlar ve tutarlar mevzuat değişiklikleriyle güncellenir; işlem öncesinde tapu müdürlüğü, belediye ve gerekirse bir avukattan teyit alın.